Hai pagato così l’affitto fino a oggi? Riprenditi tutti i tuoi soldi. Brutte notizie per i proprietari di casa. Come fare.
C’è un dettaglio spesso ignorato che può cambiare radicalmente la vita di inquilini e proprietari: la mancata registrazione del contratto di locazione. Questo fenomeno, comunemente chiamato affitto in nero, nasconde implicazioni legali e fiscali che pochi conoscono fino in fondo.
E, sorprendentemente, potrebbe trasformarsi in una vera spada di Damocle per i proprietari, che rischiano di dover restituire ogni singolo euro ricevuto come canone di affitto.
Contratti in nero, il pericolo nascosto per i proprietari
Un contratto di locazione non registrato è come un ponte costruito sulla sabbia: apparentemente stabile, ma pronto a crollare al primo segnale. La legge italiana è chiara in proposito. L’articolo 1, comma 346 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, stabilisce che i contratti di affitto non registrati sono nulli. Questo significa che è come se non fossero mai stati stipulati, lasciando l’inquilino libero di richiedere la restituzione di tutte le somme versate per il canone.
Non si tratta solo di una questione legale. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha confermato più volte questo principio, come nella sentenza n. 25503 del 2016, che ha fatto tremare i proprietari di immobili. Un caso esemplare ha riguardato un immobile affittato senza un contratto registrato, dove la Corte ha sancito l’obbligo per il locatore di restituire tutti i canoni percepiti.
Come si arriva a questo punto e cosa rischiano i proprietari
L’affitto in nero nasce spesso da un accordo informale tra locatore e affittuario, senza passare attraverso la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Per il proprietario, evitare la registrazione può sembrare conveniente, poiché non deve versare le imposte dovute. Tuttavia, questo vantaggio apparente può trasformarsi in un boomerang devastante.
Se il contratto non è registrato, non solo il locatore rischia pesanti sanzioni fiscali e tributarie, ma si trova anche in una posizione vulnerabile. Se l’inquilino decide di agire legalmente, può far dichiarare nullo il contratto e chiedere indietro tutti i soldi versati come canone, purché possa dimostrarne il pagamento.
Inoltre, un contratto nullo impedisce al proprietario di avviare una procedura di sfratto per morosità. L’unico strumento a sua disposizione sarebbe un’azione per occupazione abusiva, ma questo percorso è lungo, complesso e spesso meno efficace rispetto allo sfratto.
Le implicazioni legali: cosa dice la giurisprudenza
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che la mancata registrazione del contratto rende l’accordo inefficace dal punto di vista giuridico. Questo si traduce nell’impossibilità di far valere qualsiasi diritto derivante dal contratto stesso, compreso il pagamento del canone.
Un esempio emblematico riguarda un caso giudiziario in cui un locatore, che aveva omesso di registrare un contratto, si è trovato costretto a restituire non solo i canoni di locazione percepiti, ma anche una somma versata come deposito cauzionale. La giustificazione? La nullità del contratto implica che non vi sia mai stato un vincolo tra le parti, rendendo ogni pagamento improprio e suscettibile di restituzione.
Come tutelarsi da rischi inutili
Per evitare di incappare in queste spiacevoli situazioni, è fondamentale che i proprietari registrino il contratto di locazione entro i termini previsti dalla legge. La normativa stabilisce che la registrazione debba avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Inoltre, entro 60 giorni, il locatore deve informare l’inquilino della registrazione e, se l’immobile è situato in un condominio, l’amministratore deve aggiornare l’anagrafe condominiale.
Optare per la cedolare secca è un’opzione vantaggiosa che riduce l’imposta dovuta e offre un’alternativa legale all’affitto in nero. Questo regime fiscale è pensato proprio per incoraggiare la regolarizzazione dei contratti di locazione, rendendo meno appetibile la scelta di non dichiarare i redditi derivanti dagli affitti.
Il rischio per i proprietari non riguarda solo le sanzioni economiche e legali, ma anche la perdita di credibilità e la difficoltà di gestire eventuali controversie con gli inquilini. Registrare il contratto non è solo un obbligo, ma anche una forma di tutela per entrambe le parti coinvolte.
